A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel mediante a posse qualificada da coisa pelo prazo legal. Existem espécies de usucapião, sendo que cada um possui requisitos específicos.
Com o Novo Código de Processo Civil surgiu uma nova possibilidade de usucapião através da via extrajudicial. Ou seja, não é necessário um processo judicial, pois a usucapião poderá ser requerida diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca onde tiver situado o imóvel, sendo um procedimento opcional àqueles que preencherem os requisitos para tanto.
O artigo 1.071 do Código de Processo Civil alterou o disposto no artigo 216-A, Capítulo III do Título V da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), passando a prever a possibilidade do pedido extrajudicial de usucapião, sofrendo, posteriormente, algumas modificações pela Lei 13.465/2017.
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
Veja que conforme o artigo 216-A, o interessado fará o requerimento, sendo necessário que o mesmo esteja representado por advogado.
A usucapião pela via extrajudicial somente é possível quando o interessado reunir toda a documentação elencada nos incisos do artigo 216-A, com exceção do inciso IV que trata do justo título, sendo eles:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
O parágrafo 15 do referido artigo de lei dispõe que na ausência ou insuficiência de documentos de que trata o inciso IV, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio cartório de registro de imóveis.
É importante que os documentos relativos ao imóvel usucapiendo sejam previamente analisados por um advogado, para o fim de verificar a viabilidade do processo extrajudicial, buscando garantir que o processo seja livre de exigências e caminhe de forma mais célere.
Há vantagens em se optar pela via extrajudicial, como a celeridade do processo extrajudicial em comparação com o judicial e, em média, redução de custos com a contratação de advogado e despesas com o cartório.
Concluindo, a usucapião extrajudicial é possível quando o interessado apresentar os documentos exigidos em lei, tiver posse mansa e pacífica (sem disputa), justo título e boa-fé, o bem puder ser usucapido (bens públicos não podem ser usucapidos), e for cumprido o tempo exigido em lei de acordo com a modalidade de usucapião.
Links:
Lei n° 13.105/2015 – Código de Processo Civil
Lei n° 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos
Lei n° 13.465/2017
Redigido por: Rafaele da Costa Pinheiro Santos.
Qualquer dúvida, entre em contato conosco.